Khi nói đến Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Thiêm (NQ 222/2025/QH15) trong dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050, so sánh với Singapore và Hong Kong là điều tự nhiên. Đây là hai trung tâm tài chính hàng đầu châu Á, và bài học từ họ – cả thành công lẫn thách thức – rất giá trị cho định hướng của Thủ Thiêm.
Điểm tương đồng về mô hình
- Gắn tài chính với giao thông công cộng: Hong Kong nổi tiếng với mô hình “Rail + Property” (R+P) của MTR – lấy giá trị đất quanh ga để tài trợ metro. Dự thảo TP.HCM học hỏi trực tiếp điều này: bộ công cụ thu hồi giá trị đất (LVC) nêu rõ mô hình R+P kiểu MTR Hong Kong, cùng bài học TDR từ Ga Tokyo (huy động 550 triệu USD trùng tu ga).
- Đô thị nén, phát triển theo TOD: cả Singapore và Hong Kong đều là hình mẫu đô thị mật độ cao quanh ga. Dự thảo TP.HCM áp dụng chuẩn ITDP TOD Standard 3.0 (8 nguyên tắc, 25 chỉ số) và định hướng nén, giảm dần m²/người (từ 150–155 m²/người năm 2030 xuống 125–130 m²/người năm 2050).
- Sandbox và đổi mới tài chính: Singapore đi đầu về sandbox fintech; Thủ Thiêm cũng định hướng sandbox fintech như một trụ cột.
Những gì Thủ Thiêm có thể học
- Cơ chế thu hồi giá trị đất bài bản: metro làm giá đất quanh ga tăng 20%–150%; Nhà nước thu hồi một phần địa tô để tái đầu tư. Đây chính là cách Hong Kong tự tài trợ hệ thống đường sắt. Dự thảo đặt mục tiêu nguồn thu TOD gánh ~37% vốn metro giai đoạn 2026–2030 và ~55% giai đoạn 2031–2035.
- Quản trị đất đai minh bạch, dự báo được: điểm nghẽn hiện nay của TP.HCM là thủ tục chuyển đổi đất qua nhiều lớp, kéo dài, giảm tính dự báo. Singapore và Hong Kong mạnh ở tính minh bạch và tốc độ – bài học quan trọng.
- Kiểm soát khả năng chi trả nhà ở: cả hai thành phố đối mặt khủng hoảng giá nhà. TP.HCM cũng đang chứng kiến giá BĐS lõi tăng ~10–15%/năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Yêu cầu nhà ở xã hội ≥20% trong vùng TOD là một nỗ lực học hỏi để tránh vết xe đổ.
Khác biệt cần lưu ý
- Thủ Thiêm xuất phát muộn hơn nhiều thập kỷ, nhưng có lợi thế “người đi sau”: thừa hưởng bài học và công nghệ quy hoạch hiện đại (tư vấn bởi liên danh VIUP + BCG + Nikken Sekkei).
- Quy mô siêu đô thị TP.HCM mới (6.772,59 km², dân số quy đổi ~27,8 triệu vào 2050) lớn hơn nhiều so với Singapore hay Hong Kong về không gian, tạo dư địa nhưng cũng đặt ra thách thức quản trị lớn hơn.
Hàm ý đầu tư và khuyến cáo
Với nhà đầu tư, so sánh này gợi ý rằng giá trị bất động sản quanh các đầu mối TOD lõi trung tâm có tiềm năng gia tăng mạnh nếu TP.HCM thực thi tốt mô hình R+P và LVC như Hong Kong. Tuy nhiên, cần nhớ đây là dự thảo chưa phê duyệt; khoảng cách giữa mô hình lý thuyết và thực thi có thể lớn. Singapore và Hong Kong mất nhiều thập kỷ để hoàn thiện – Thủ Thiêm cũng cần thời gian và kỷ luật thực thi. Cơ hội học hỏi là thật, nhưng phần thưởng dành cho ai kiên nhẫn và tỉnh táo.
Dự án TT Genesis là một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.
